Von Dr. Marc Laukemann & Dr. Christian Ruso*
„Immobilien haben Grundrisse. Käufer haben Absichten.“
Der BGH hat entschieden, dass nicht das Objekt, sondern der Erwerbszweck über den Provisionsrahmen entscheidet. Damit ändert sich das Maklerrecht an seiner Wurzel. Wer glaubt, ein Mehrfamilienhaus bleibe rechtlich ein Mehrfamilienhaus, nur weil es so aussieht, hat das Urteil nicht verstanden.
Worum geht’s?
Am 06.03.2025 – I ZR 32/24 stellte der Bundesgerichtshof klar:
Die rechtliche Einordnung einer Immobilie richtet sich nach dem erkennbaren Nutzungszweck des Käufers.
Wird ein Mehrfamilienhaus erkennbar zum Einfamilienhaus umgewidmet, greift das Verbraucher-Maklerrecht – mit allen Schutzmechanismen, insbesondere Halbteilungspflicht und Provisionsbegrenzungen.
Das bedeutet:
Nicht das ist maßgeblich, was der Makler anbietet –
sondern das, was der Käufer vorhat.
Der Fall – ein Lehrstück in juristischer Blindheit
Ein Makler vermittelt ein Mehrparteienhaus. Das Exposé spricht von Mietrendite, Ausbaupotenzial, soliden Bestandsmieten. Der Käufer nickt höflich – hat aber einen ganz anderen Plan: Umbau zum Einfamilienhaus für die Familie.
Und damit verschiebt sich der Rechtsrahmen:
- Der Erwerb kann dadurch in den Anwendungsbereich des Verbrauchermaklerrechts fallen
- Der Makler darf die Provision nicht über 50 % belasten
- Dann können die besonderen Vorgaben der §§ 656c, 656d BGB eingreifen — mit erheblichen Risiken für die Wirksamkeit der Provisionsvereinbarung
- Der Anspruch erlischt vollständig
Die strengen Vorgaben der §§ 656c, 656d BGB gelten insbesondere bei Verbrauchergeschäften über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Die Provision, einst sicher geglaubt, verpufft. Nicht, weil der Makler etwas falsch gemessen, sondern weil er etwas nicht gefragt hat.
Der entscheidende Denkfehler des Maklers
Makler handeln oft nach dem Objekt:
„Mehrfamilienhaus = Kapitalanlage = volle Provisionsfreiheit.“
Der BGH antwortet:
Nein. Die Immobilie ist nur Materie.
Die Rechtsfolge entsteht im Kopf des Erwerbers.
Wer den Zweck verkennt, verkennt das Gesetz.
Das juristische Telos
Die Normen schützen nicht die Häuser.
Sie schützen die Menschen, die darin leben wollen.
Die teleologische Leitlinie ist brutal klar:
Der Verbraucher- und Privatnutzungsschutz schlägt das Maklerinteresse.
Und der Erwerbszweck ist das Tor, durch das diese Schutzwirkung eintritt.
Wenn Sie diese Fragen nicht stellen, verlieren Sie Geld:
| Frage | Bedeutung |
| Wofür kaufen Sie die Immobilie? | entscheidend für Rechtsrahmen |
| Eigennutzung oder Kapitalanlage? | Verbraucherstatus |
| Umbau- oder Nutzungsabsicht? | Objektumdeutung |
| Kenntnis des Maklers dokumentiert? | Beweissicherung |
Merksatz:
Wer den Käufer nicht versteht, verliert die Provision, bevor er sie verdient hat.
lfr Wirtschaftsanwälte warnen:
Der Erwerbszweck ist kein Detail. Er ist der Sprengsatz unter der Courtage.
Die Immobilie bleibt aus Stein.
Der Vertrag bleibt aus Paragraphen.
Aber die Provision lebt – oder stirbt – im Kopf des Erwerbers.
Handlungsempfehlung
Makler brauchen ab sofort:
- Zweckabfrage vor Exposéfreigabe
- Dokumentation der Absichten des Erwerbers
- Provisionsklauseln, die Zweck- und Nutzungsänderungen abfangen
- Interne Schulung zur Erwerbszwecklogik
Nicht, weil es kompliziert ist – sondern weil es teuer wird, es nicht zu tun.
Autorenhinweis
Dr. Marc Laukemann, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz, Wirtschaftsmediator (IHK), Business Coach (IHK).
Dr. Ulrich Rösch, Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht,
Dr. Christian Ruso, Fachanwalt für Steuerrecht
Alle drei Partner bei LFR Wirtschaftsanwälte, München und spezialisiert auf Provisions- und Vergütungsrecht, digitale Geschäftsmodelle, konfliktfeste Vertragsgestaltung.
Rechtsanwälte Fabian Göbel und Mari Trepl arbeiten beide als Associates ua. in der der Praxisgruppe Real Estate bei lfr Wirtschaftsanwälte.
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