Von Dr. Ulrich Rösch & Dr. Christian Ruso*
„Hälfte ist Hälfte. Und nicht 51 %.“
Dieser Satz klingt banal. Für Makler ist er jetzt überlebenswichtig.
Ein Makler vermittelt eine Immobilie. Verkäufer glücklich. Käufer glücklich. Kaufpreis solide. Provision vereinbart. Alles sieht nach einem perfekten Tag im Maklerleben aus – bis der Vertrag einen Satz enthält, der aussieht wie Routine, aber wirkt wie Sprengstoff:
„Der Käufer trägt 60 % der Provision.“
Der Makler nickt. Der Käufer unterschreibt. Der Verkäufer unterschreibt. Niemand ahnt, dass Karlsruhe längst den Countdown gestartet hat.
Worum geht’s?
Der Bundesgerichtshof hat am 06.03.2025 – I ZR 138/24 entschieden:
Eine Provisionsabrede, die mehr als 50 % der Maklercourtage auf eine Vertragspartei abwälzt, ist unwirksam.
Nicht teilweise. Nicht der Höhe nach reduziert. Sondern vollständig vernichtet.
Damit macht der BGH unmissverständlich klar:
50 % sind Grenze. Kein Spielraum. Kein Verhandlungsluftloch.
Wer meint, „60 % seien ja nur ein bisschen mehr“, hat Maklerrecht nicht verstanden.
Der Fall – präzise auf Null geführt
Ein Makler vereinbart eine Courtage von insgesamt 30.000 €. Davon soll der Käufer 18.000 € tragen – ein Branchenstandard, wie man glaubt. Der Vertrag wird geschlossen. Der Käufer zahlt nicht. Der Makler klagt. Und verliert nicht nur – er verliert alles.
Warum?
- Die gesetzliche Leitentscheidung des § 656d BGB verlangt eine paritätische Belastung bei Wohnimmobilienkaufverträgen, sofern der Makler für beide Seiten tätig wird.
- „Paritätisch“ heißt halb – nicht „circa halb“, nicht „fast halb“, nicht „so ungefähr halb“.
- Mehr als 50 % ist nicht „falsch berechnet“. Es ist gesetzeswidrig.
- Folge: Die Provisionsabrede fällt komplett weg. Keine Kürzung. Kein Vertragsanpassungskreativismus. Keine „geltungserhaltende Reduktion“.
Der Makler steht mit leeren Händen da. 18.000 € evaporieren wie Kondensstreifen.
Der Denkfehler der Branche
Viele Makler glauben:
„Wenn der Käufer einverstanden ist, darf ich höhere Anteile abwälzen.“
Der BGH antwortet mit der juristischen Abrissbirne:
Zustimmung heilt keine Gesetzesverstöße.
Die Grenze der 50 % ist Norm, nicht Verhandlungsmasse.
Wer darüber springt, landet nicht weicher – sondern im rechtsfreien Raum ohne Anspruchsgrundlage.
Das rechtliche Telos
Die Halbteilung ist keine Laune des Gesetzgebers.
Sie schützt den Verbraucher davor, im Maklervertrag erdrückt zu werden.
Der BGH zieht daraus die einzig logische Konsequenz:
Wer Verbraucher schützen will, muss Sanktionen verhängen, die Makler ernst nehmen.
Und was nehmen Makler ernst?
Ihre Provision.
Die 50-Prozent-Checkliste
Ist die Provision rechtssicher verteilt?
| Frage | Antwortkriterium |
| Für beide Seiten tätig? | Ja → § 656d BGB prüfen |
| Anteil Käufer/Verkäufer | max. 50 % pro Seite |
| Formulierungen | keine „Übernahme“, „Mehrbelastung“ oder „Provisionsspitzen“ |
| Ausnahmefälle | nur bei vollständiger Einseitigkeit der Tätigkeit |
Merksatz:
Die Hälfte ist kein Vorschlag. Sie ist das Gesetz.
lfr Wirtschaftsanwälte warnt:
Ein einziger Prozentpunkt kann eine gesamte Provision auslöschen.
Makler, die ihre Verträge nicht prüfen, spielen nicht mit Zahlen –
sie spielen mit ihrem Geschäftsmodell.
Handlungsempfehlung
- Prüfen Sie jede Provisionsabrede auf 50-%-Konformität
- Streichen Sie dynamische Klauseln („kann abweichen“)
- Schulen Sie Ihr Vertriebsteam – Vertrauensfehler sind teuer
- Nutzen Sie klare, absolut formulierte Courtageklauseln
Autorenhinweis
Dr. Marc Laukemann, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz, Wirtschaftsmediator (IHK), Business Coach (IHK).
Dr. Ulrich Rösch, Fachanwalt für Internationales Wirtschaftsrecht,
Dr. Christian Ruso, Fachanwalt für Steuerrecht
Alle drei Partner bei LFR Wirtschaftsanwälte, München und spezialisiert auf Provisions- und Vergütungsrecht, digitale Geschäftsmodelle, konfliktfeste Vertragsgestaltung.
Rechtsanwälte Fabian Göbel und Mari Trepl arbeiten beide als Associates ua. in der der Praxisgruppe Real Estate bei lfr Wirtschaftsanwälte.
Über lfr Wirtschaftsanwälte
Wir schützen, was Sie verdienen.
Maklerrecht, Vertragsarchitektur, Litigation, digitale Risikoanalyse.
Weitere Informationen unter https://lfr-law.de/immobilienrecht
